地漏不通一堵六年 调解明理打开心结

发布时间:2017-08-16 10:26:24  浏览次数:649
【字号: 】【打印】【关闭

上海市松江区江学路湖畔天地人民调解委员会王一峰 

案情简介

200610月,邢某搬入某小区新房,刚入住就发现阳台洗衣机出水的下水道堵塞。邢某联系当时的物业公司帮忙疏通,物业人员说,居民室内部分不属于物业维修范围。邢某坚持,自己既然交了物业费,物业公司就有责任帮助处理。过了一周,物业公司派了维修人员上门简单做了检查和疏通,问题没有解决。维修人员解释说,必须要到下面人家家里操作,于是邢某委托物业与楼下居民联系。接下来就是漫长的等待。

谁料,此事一拖竟是6年。其间邢某多次找物业公司,物业公司总是回答,楼下住户不常在家,请耐心等待。邢某无奈,最终以拒交物业费的方式向物业表示不满,表示只要修好管道,物业费会一分不少地交。直到20126月小区更换物业公司,问题仍未解决。

调解经过

20118月,社区调委会接到新物业公司陆经理的电话,请求调解这起因维修管道引起的拖欠物业费纠纷。在物业公司办公室,调解员向当事人了解了情况。邢某陈述了纠纷的前因后果。陆经理解释:按照规定,下水道堵塞,在居民买房后2年内,在正常使用的情况下,物业公司有义务进行疏通。但是过了6年多了,早已过了维保期,不属于我们的责任,应由业主自行承担相应责任。听了双方的解释后,由于牵涉到多方责任,调解员请当事人耐心等两天,并答应一定会帮忙协调此事。

第二天,调解员找到陆经理,权衡了该纠纷的利弊得失。这件矛盾之所以拖了这么久,主要原因在于前物业公司没有尽到职责。虽然是前期物业公司的责任,但前物业公司遗留的报修,新物业公司应及时处理,这也是树立新物业公司良好形象、取得居民信任的一个好机会。在调解员耐心细致的劝说下,陆经理同意组织维修人员帮邢某解决问题。

之后,调解员又联系楼下居民陈某,通过与陈某先后4次的交流,做通了陈某的思想工作。陈某是位台湾人,在上海做生意,一般白天都不在家。第一次碰面,陈某解释说:“我很少在家,让我专门抽时间进行维修,会耽误我的生意。修改要破坏原先的吊顶,我的损失怎么办?谁承担?”听了陈某的话,调解员说:“我很理解你的顾虑,换作是我,也会有和你一样的想法。不过请你冷静思考一下:大家都是邻居,换位思考,假如你也碰到了类似的麻烦,邻居不配合,你怎么办?另外,根据《物权法》中的相邻关系规定,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。简单地说,就是你有义务配合楼上进行维修,当然,所遭受的损失也应当得到补偿。作为台湾同胞,你在这里发展,多个朋友多条路,今后你需要帮助,也可以找物业。作为生意人,和气生财,希望给予方便。俗话说,与人方便,自己方便。”经过几番沟通,陈某逐渐接受了调解员的意见,最终同意在签订协议书的情况下,进行维修。

做通了陈某的工作,调解员又找到邢某做了相关解释。根据《建筑工程质量管理条例》规定:电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,保修期限为2年。在保修期内,该维修由房屋开发商承担。邢某碰到的下水管堵塞问题,如果当时直接报给开发商,相信问题已经解决。而邢某找的是物业公司,除非物业跟开发商签订了委托维修协议书,否则物业有权不予维修。当然,物业公司也存在失职,物业应该告知如何维权。至于居民以不交物业费抗争,只会把矛盾激化,这种做法是不可取的。及时缴纳物业管理费是居民的义务,也便于物业公司更好地为你们提供服务,如果大家都找出种种理由不交物业费,那物业公司何谈为居民提供服务。经过劝解,最终邢某同意由现在的物业公司进行维修,所产生的相关费用自己承担。

调解结果

调解员运用了一系列调解技巧,经过近一个月的协调,最终在2011年国庆前,在陈某的配合下,物业公司帮助邢某疏通了地漏,解决了一起持续了6年的物业纠纷。 

案例点评

这起物业纠纷跨度时间长,涉及主体多,能够妥善解决,体现了调解员扎实的法律功底和娴熟的调解技巧。

1.找到纠纷的症结所在。此纠纷表面看是地漏维修问题,实则是各方当事人对自己权利义务的模糊,遇事非理性的思维,导致了纠纷的发生。前物业公司有告知邢某如何维权,帮助邢某解决问题的义务。邢某有交纳物业费的义务、方便生活处理相邻关系的义务。如果各方能够尽到自己的义务,这起纠纷可能不会拖那么久。

2.明确各方责任,制定周密的调解方案。调解员根据矛盾关键点,正确分清各方责任,及时制定相应的调解方案。邢某因未在维保期内向开发商提出保修申请,承担主要责任。前期物业未及时帮助邢某处理协调此事,承担次要责任。陈某应当遵循相邻关系,有配合义务。而新物业秉着服务第一的理念,应该及时帮助过服务辖区的居民,进行相关维修。

3.灵活运用调解策略。调解员采用了“换位思考”、“明法析理”、“背对背”等调解策略。处理纠纷时,从公序良俗、邻里和睦、确保各方利益最小损失等方面进行劝解。同时,注意了及时、合理利用身体语言等沟通技巧。