土地转让引纠纷 友情调解平风波

发布时间:2009-02-17 00:00:00  浏览次数:4087
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“我该怎么办呢?我把土地转让给了别人,但对方不支付土地转让费”。2008年8月4日,刘某和其委托代理人张某来到兵团农十三师黄田农场要求解决纠纷。经当事人申请,红星四场人民调解委员会受理此案,并迅速展开了调查。
2006年,刘某从李某处受让一块土地,当时由于国家政策的原因,未办理土地转让过户手续。后刘某由于工作调动,于2007年将这块土地分别转让给张一、吴二、丁三、马四,并与四人分别签订了书面协议,协议中约定了土地转让费的支付方式及日期。其中有一条是这样规定的:“乙方(受让方)付清全部款项后,甲方(出让方刘某)为乙方办理土地使用权过户手续,如不能办理,乙方有权拒绝支付所欠余款直至过户手续办妥。”在签订协议时,乙方已向甲方支付了大部分土地转让费。由于乙方未见到土地使用证,所以未支付所剩费用。期间,甲方曾向乙方要求支付土地转让费所欠余款,乙方均已未办理过户手续为由拒绝支付。
刘某激动地说:“他们再不给钱,我就上法院告他们去。要不我就把地再卖给别人,我看他们怎么办!他们倒好,不付钱,却种着地,可我还欠着别人的钱呢,还有利息呢!”
乙方当事人丁三说道:“我们也不是不给钱,我们老百姓过日子不容易啊!我们不拿到土地使用证,心里不踏实啊!只要我们见到证,立即付款。”
经过调查,人民调解员了解到,原来刘某从李某处受让这块土地至今尚未拿到土地使用证,所以才会出现今天的局面。双方争议的焦点在于办理过户手续与支付余款的先后顺序。甲方认为,乙方须付清所欠余款,否则不能将土地过户到乙方名下。而乙方则坚持见证付款,双方为此不能达成一致,从而引发了纠纷。而本案一个不争的事实是,甲方至今尚未从李某处取得土地使用证,所以此时他是不可能给乙方办理过户手续的,因此根据协议规定,乙方是有权拒绝支付余款的。
了解到案件的真实情况和矛盾争议的焦点,调委会给双方当事人耐心地进行了讲解。期间,刘某一直坚持先让对方支付余款,从而偿还自己所欠银行贷款,否则他将地卖给别人。调解员从法律角度向他做了解释:“你欠银行贷款那是你自己的事情,与本案没有直接关系。你不能将你的损失转嫁给对方当事人,这有悖公平原则,因为你们协议当中已明确约定,如不能办理过户手续,乙方有权拒绝支付所欠余款。其次,你们之间已签订了协议,你若再把土地转让给第三人,你是要承担违约责任的。”
经过调委会的调解和双方平等地协商,当事人自愿达成了如下协议: 1、乙方同意先将土地过户到甲方刘某名下。2、甲方尽快办理土地转让有关证件,办妥之后,由调委会负责通知乙方领取证件复印件,乙方支付所欠余款。3、乙方应在接到调委会的通知2日内,付清所欠余款,如逾期不能支付所欠余款,乙方应按照原来协议规定的还款日期承担责任,支付银行同期利息,并且甲方有权自由处分该土地使用权,乙方不得干涉。
一场因协议引发的纠纷,在调委会的调解下得到了圆满解决。事后,调委会嘱咐刘某抓紧时间办理土地使用证,以减少自己的损失。刘某当时受让该块土地时,没有土地使用证,从而留下了后遗症,造成了今天自己的损失,他也是受害者。调委会提醒当事人双方今后在签订协议时,一定要注意保护自己的合法权益,同时对协议中的条款要约定明确,前后一致,不能出现矛盾,以免对条款理解出现分歧,产生不必要的麻烦。
      (新疆兵团农十三师黄田农场人民调解委员会提供)
点评:
本案是土地承包经营权转让合同纠纷,涉及土地承包经营权的多次转让,法律关系较为复杂。由于这起纠纷涉及合同的履行,因此可以依据《中华人民共和国合同法》第六十条关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务,应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务的规定,来确定合同纠纷当事人的违约责任。调委会在解决这起纠纷时,着眼于抓主要矛盾和争议焦点。首先,从该双务合同的双方当事人的履约顺序入手,来确定当事人违约责任。由于当事人在合同签订中存在的不严谨,致使合同条款本身在确定当事人的履约顺序上出现问题,从而引发了这起纠纷,这也是本案的争议焦点。其次,调委会经过调查了解,当事人刘某在前次受让后至今还未取得土地使用证,也为此次纠纷的产生埋下了伏笔。根据《农村土地承包法》第三十七条规定:“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,应当经发包方同意,采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当报发包方备案”。按照《农村土地承包法》的相关规定,本案中李某将承包土地转让给刘某,应当到该土地管辖地的土地管理部门办理土地转让过户手续。因李某和刘某未按规定办理土地转让过户手续,直接影响了土地转让协议的效力和履行。再次,理清刘某所讲的问题是两个不同的法律关系,不能硬扯在一起。因此,调委会采取了分步走的方法,先从解决刘某的土地使用权证入手,再来确定双方当事人的同时履行问题,作到了让双方都满意。最后调委会着眼于长远,向双方提出订立合同的合理建议,避免今后再出现类似问题。这起土地承包经营权的流转,既关系到团场职工的切身利益,还关系到团场的社会稳定,调委会调解方法得当,维护了双方的合法权益。